В цяла Европа, пазарът на складови помещения се разраства безпрецедентно, според данни от най-голямата платформа за складове и индустриални помещения BgSklad и България не прави изключение от тенденцията. Такъв растеж обаче неминуемо идва с възможности, но и със заплахи за стабилността. Това принуждава инвеститорите да се ориентират бързо в условията, за да могат да увеличат възвръщаемостта си максимално.
Броят на индустриалните недвижими имоти расте
Навсякъде в Европа има недостатъчно предлагане на индустриални площи, съчетано с изключително високо търсене. Това се отразява както на нарастващите наеми, така и на все по-високата възвръщаемост за инвеститорите. Много компании не могат да намерят подходящо складово помещение, което да е добре устроено и с добро местоположение и се налага да правят компромиси и дори да купуват земя и да строят сами. Същата е ситуацията и в България. Има много складови помещения в София, но нуждата от такива във вътрешността на страната расте ежедневно. Когато подходящ склад или промишлен цех се продава или отдава под наем, обикновено се задържа свободен до 3 месеца. Това е знак за голямото търсене, което пък може да е основа за увеличаване на стойността. За инвеститорите на складови помещения, това означава увеличаване на доходността. В Европа най-ниско предлагане на складови помещения има в Пошла и Чехия - към 3.8%.
Как се отразява това на наемите на складовете?
Увеличеното търсене за закупуване вдига и цената за отдаване под наем. За последните 5 години, цената за наемане на склад се е вдигнала с 8%. В Италия, Берлин и някои градове във Великобритания даже е повече от 8%.
Какво предизвиква толкова увеличено търсене на складови помещения?
Електронната търговия изглежда е основният двигател. Само за първите 6 месеца на 2018 г. електронните магазини в цяла Европа са нараснали с 68%. Секторът на електронна търговия има нужда да държи някъде стоката си и това се превръща в нужда от все повече и повече индустриални недвижими имоти. Естествено и инвеститорите виждат перспективите на развитие и влагат средства в изграждането на складове и цехове. За над 10 милиарда евро са сключените сделки за логистични центрове и складови помещения в цяла Европа само за първите 6 месеца на 2018 г. Това е около 50% растеж за 5 години.
Индустриалните недвижими имоти са важни за икономиката. Те могат да бъдат двигател на развитието и по тях да се вадят заключения за бъдещото ѝ състояние. От гледна точка на капиталовите пазари, по-ниските лихвени проценти и основните изисквания за възвръщаемост променят пазара на индустриални помещения, увеличавайки цената. Всичко това в съчетание с намалената наличност на земя, особено в местата с добра инфраструктура, създавайки устойчив растеж в дългосрочен план. Нещо повече, инвеститори от Азия и Северна Америка предпочитат да закупят складови помещения в България и Румъния и да изнесат производството си. Случва се, дори инвеститорите да използват държавни фондове.
Кои са най-добрите страни за разполагане на индустриални складове?
Въпреки че, все още има достатъчно възможности в Западна Европа, особено в съоръжения, близки до големите населени центрове, много от сектора виждат неизползвания потенциал на Източна Европа - България, Унгария, Словакия и Румъния. Прогнозите са, до 2022 г., индустриалните площи в тези страни да са 1,327 милиона кв. м. Впечатление прави и завишеното предлагане на складове в България - нивото е по-високо от 2008 г. Румъния също увеличава предлагането си последните две години - нови 500,000 кв.м. Важна част от избора за местоположение на складовата база е наличието на добра инфраструктура. Ако тя липсва, тогава и инвеститорите се отдръпват и компаниите не предпочитат региона, за да си прехвърлят дейността.
Опасността при подобно развитие е инвеститорите да изградят голямо количество индустриални площи, а нови наематели или купувачи да няма. Това може да се случи, ако развитието на икономическия сектор е спекулативно. За момента обаче такава тенденция не се наблюдава.
